Biến đất đai
thành nguồn lực tài chính lớn

Kinh nghiệm của các nền kinh tế đã hoàn thành quá trình công nghiệp hóa đã chỉ ra giải pháp để thoát bẫy thu nhập trung bình là phải xây dựng cho được nguồn nhân lực chất lượng cao gắn với công nghệ cao và tạo vốn đầu tư phát triển ngay từ đất đai tại chỗ. Sử dụng đất đai như vậy sẽ tạo được một nền kinh tế bền vững đứng trên chính đôi chân của mình.

Lúc đó, vốn đầu tư nước ngoài (FDI) được lựa chọn chỉ khi giúp cho Việt Nam phát triển nguồn nhân lực chất lượng cao, công nghệ cao. Vốn đầu tư phát triển phải dựa chủ yếu vào đất. Vậy là phải biết cách chuyển đất thành tiền, vẫn gọi là vốn hóa đất đai. Trên thế giới, lý thuyết về vốn hóa đất đai gần đây nhất (năm 2000) đã chứng minh rằng các nền kinh tế đang phát triển cần tập trung đầu tiên vào vốn hóa đất đai, không cần tới khai thác các nguồn FDI.

Hơn nữa, Việt Nam cũng như nhiều nước xã hội chủ nghĩa (cũ) theo mô hình kinh tế bao cấp, Nhà nước đã nắm giữ gần như toàn bộ nguồn lực chủ yếu của đất nước, nếu biết cách vốn hóa thì một phần lớn nguồn lực từ khu vực công chuyển sang khu vực tư nhân sẽ mang lại nguồn lực vốn tài chính rất lớn cho toàn dân. Rất tiếc, tất cả các quốc gia xã hội chủ nghĩa cũ, trong đó có Việt Nam, đều không thực hiện được vốn hóa nguồn lực công có hiệu quả khi chuyển sang cơ chế thị trường.

Đất đai trong quá trình chuyển đổi
từ kinh tế bao cấp sang kinh tế thị trường

Trên thực tế của các nước có nền kinh tế chuyển đổi nói chung, việc sắp xếp lại các bất động sản thuộc khu vực công để chuyển sang thành phần kinh tế tư nhân để thu ngân sách cho Nhà nước thường rất phức tạp do khó minh bạch giữa lợi ích công và lợi ích tư. Quá trình này thường gắn chặt với các rủi ro tham nhũng.
Việt Nam quyết định áp dụng cơ chế thị trường từ 1991, nhưng mãi tới 2001 Thủ tướng Chính phủ mới ban hành Quyết định về việc sắp xếp lại nhà đất thuộc sở hữu nhà nước trên địa bàn TP Hồ Chí Minh và mãi tới 2007 Thủ tướng Chính phủ mới ban hành Quyết định áp dụng trên phạm vi cả nước, cùng với Nghị định 167/2017/NĐ-CP về quy định việc sắp xếp lại, xử lý tài sản công.
Như vậy, việc xây dựng khung pháp luật cho quá trình vốn hóa nguồn lực tài sản công, trong đó có đất đai để chuyển phần lớn sang khu vực tư nhân trong thị trường ở nước ta thực hiện quá chậm. Quá trình xây dựng khung pháp luật dài như vậy, mà với cơ chế hai giá đất (giá đất của Nhà nước quy định thấp hơn giá đất thị trường khá nhiều) đã làm thất thoát giá trị nguồn lực công rất lớn, trong khi nhiều tỷ phú USD thuộc khu vực tư nhân nổi lên.

Bên cạnh đó, hầu hết các cơ sở sản xuất, kinh doanh thời bao cấp đều thuộc Nhà nước. Kể từ 1992, công cuộc cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước bắt đầu chính thức triển khai với chiến lược hoàn thành vào năm 2020. Cũng với cơ chế chênh lệch giá đất giữa giá nhà nước với giá thị trường đã làm cho quá trình này không diễn ra như mong muốn.

Sự chênh lệch giá này đã tạo nên sốt giá chứng khoán vào giai đoạn 2004-2006 khi đưa các doanh nghiệp cổ phần hóa lên sàn chứng khoán và vỡ “bong bóng chứng khoán” vào cuối 2006. Đến nay, cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước vẫn gặp nhiều phức tạp, những cuộc “săn lùng đất cổ phần hóa” của nhiều doanh nghiệp tư nhân diễn ra dưới dạng này hay dạng khác.

Như vậy, có thể thấy là những vấn đề ở trên đều chỉ được triển khai dựa vào các quy định trong Nghị định của Chính phủ. Các Luật Đất đai đều không quan tâm tới đất đai trong quá trình diễn biến của nền kinh tế chuyển đổi từ bao cấp sang thị trường. Đây chính là lỗ hổng pháp luật lớn nhất làm thất thoát nguồn lực đất đai thuộc khu vực công khi chuyển sang sử dụng trong khu vực tư nhân. Việc sửa đổi Luật Đất đai lần này cần quan tâm tới đất đai thuộc khu vực công và quá trình chuyển sang sử dụng trong khu vực tư nhân, việc quan tâm như vậy là quá muộn nhưng cũng là cần thiết.

Quản lý bất động sản
thuộc khu vực công sản

Theo số liệu kiểm kê đất đai năm 2020, tổng diện tích đất đai phi nông nghiệp thuộc khu vực tư nhân sử dụng (tổ chức kinh tế, hộ gia đình, cá nhân) là 1.349.553ha, trong đó hộ gia đình, cá nhân nắm giữ 747.648ha, các tổ chức kinh tế nắm giữ 580.993ha, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài nắm giữ 20.912ha. Đối với khu vực công sử dụng hoặc chưa đưa vào sử dụng có tổng diện tích đất là 2.581.645ha, trong đó các cơ quan, đơn vị của Nhà nước nắm giữ 496.908ha, các tổ chức sự nghiệp công lập nắm giữ 124.543ha, các tổ chức khác nắm giữ 3.052ha, tổ chức ngoại giao nắm giữ 63ha, Ủy ban nhân dân cấp xã nắm giữ 1.202.263ha, Tổ chức phát triển quỹ đất nắm giữ 3.586ha, cộng đồng dân cư nắm giữ 728.258ha. Nhìn vào con số này có thể thấy khu vực công nắm giữ diện tích đất đai rất lớn, gần gấp đôi quỹ đất thuộc khu vực tư sử dụng.

Nhìn vào việc sử dụng đất đai thuộc khu vực công, có thể thấy không tiết kiệm, thiếu hiệu quả. Các định mức về sử dụng đất thuộc khu vực công thường là thiếu hoặc không có. Hơn nữa, các cơ quan, đơn vị, tổ chức thuộc khu vực công thiếu trách nhiệm trong sử dụng đất, thường được giao nhiều đất hơn nhu cầu thực mà không thể thu hồi lại. Đất đai vượt trên nhu cầu sử dụng thường cho thuê để thu lợi.

Việt Nam đang áp dụng kinh tế thị trường để thực hiện công nghiệp hóa, kinh tế tư nhân đang đóng vai trò động lực phát triển, chuyển dịch đất đai đang diễn ra rộng khắp và phức tạp. Trong hoàn cảnh này, việc nâng cấp khung pháp luật để quản lý đất đai thuộc khu vực công là cần thiết. Không quản lý chặt chẽ đất đai và tài sản công là nguồn cơn của tham nhũng về đất đai.

Chính vì tình trạng đất đai thuộc khu vực công để lãng phí quá nhiều nên việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần tập trung vào một số nội dung bao gồm: bổ sung quy định về nhóm đất đai thuộc khu vực công; đưa ra biện pháp quản lý phù hợp với mỗi loại đất thuộc khu vực công như định mức sử dụng, trách nhiệm quản lý, thực hiện ghi chi, ghi thu khi giao đất…; quy định các chế tài xử lý mạnh đối với những trường hợp làm lãng phí, thất thoát đất đai thuộc khu vực công.

Đổi mới thu từ đất

Một vấn đề cũng quan trọng cần quan tâm là nguồn thu từ đất cho ngân sách nhà nước. Từ số liệu do Bộ Tài chính cung cấp, có thể thấy tỷ lệ tổng thu từ đất so với tổng thu ngân sách và GDP tăng đều trong các năm từ 2000 tới 2020. Trong giai đoạn 2000-2015, tỷ lệ trung bình tổng thu từ đất trên tổng thu ngân sách theo năm là 8,56% và trên GDP theo năm là 2,13%. Sang giai đoạn 2016-2020, các tỷ lệ trung bình này đã tăng lên 15,67% và 3,76%. Nhìn vào số liệu này, có thể thấy tổng thu từ đất của nước ta tăng lên đáng kể, hiện nay ngang với mức thu từ đất ở nhiều nước công nghiệp.

Điều quan trọng hơn là các nguồn thu chủ yếu từ đất hiện nay như thế nào? Theo số liệu của Bộ Tài chính về nguồn thu từ đất trong giai đoạn 2000-2020, có thể rút ra một số kết luận về tổng thu từ đất ở Việt Nam như sau:

Tổng thu tăng rất đáng kể từ năm 2000 đến 2020, tăng từ khoảng 6 nghìn tỷ đồng hằng năm lên đến 255 nghìn tỷ đồng, tức là tăng lên khoảng 42 lần sau 20 năm, trung bình tăng 2,1 lần trên năm. Đây là mức tăng đáng khích lệ.
Cấu trúc các nguồn thu gần như không thay đổi nhiều theo năm. Nguồn thu lớn nhất từ giao đất ở có thu tiền, chiếm trung bình khoảng 68%. Nguồn thu lớn thứ hai là từ thuế, phí đối với chuyển quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền, chiếm trung bình khoảng 17%. Nguồn thu lớn thứ ba từ cho thuê đất sản xuất, kinh doanh, chiếm trung bình khoảng 13%. Các nguồn thu từ thuế tài sản gần như không đáng kể (nguồn thu từ thuế sử dụng đất nông nghiệp ở mức trung bình khoảng 0,3% và từ thuế sử dụng đất phi nông nghiệp trung bình khoảng 1,4%).
Các nguồn thu từ đất ở Việt Nam có biểu hiện khác với các thông lệ quốc tế tốt. Ở các nước công nghiệp, người ta chọn hai nguồn thu chính là từ thuế tài sản bất động sản (Việt Nam mới chỉ thu thuế sử dụng đất với mức thu thấp) và thu từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư hạ tầng của Nhà nước tạo ra (Việt Nam chưa thu).
Theo nhận xét về cấu trúc các nguồn thu ở trên, có thể thấy nguồn thu từ đất ở Việt Nam hoàn toàn không bền vững so với những thông lệ quốc tế. Nguồn thu từ giao đất ở có thu tiền chiếm tỷ trọng quá cao, cho thấy lượng tiền đầu tư vào bất động sản nhà ở có biểu hiện vượt quá lượng tiền đầu tư vào khu vực sản xuất, kinh doanh. Hơn nữa, số tiền đầu tư này lại chỉ tập trung vào phân khúc nhà ở thương mại giá cao, tạo nên tình trạng đầu cơ nhà đất ở quá lớn, gây sốt giá nhà ở, bong bóng bất động sản, giá ảo và tạo nên nguy cơ lạm phát.

Như vậy, có thể thấy rõ ràng là việc sửa Luật Đất đai cần tập trung vào cải cách hệ thống nguồn thu từ đất. Đó là cần tạo giải pháp để giảm dần nguồn thu từ cơ chế Nhà nước thu hồi đất nông nghiệp để giao đất ở cho nhà đầu tư. Bên cạnh đó, cần đổi mới sắc thuế bất động sản để trở thành nguồn thu chính từ đất. Mặt khác, là tạo lập nguồn thu từ giá trị đất đai tăng thêm do đầu tư trên đất tạo ra.

Đất đai đã giao cho khu vực tư nhân sử dụng thì Nhà nước chỉ kiểm soát việc sử dụng sao cho đúng mục đích, không vi phạm pháp luật và thu thuế. Đối với đất đai thuộc khu vực công, quản lý phức tạp hơn nhiều vì hay lãng phí, kém hiệu quả và dễ chuyển “vô lối” sang khu vực tư.

Tổ chức thực hiện :
Ban Nhân Dân hằng tháng
Nội dung :
Minh Hạnh-Hoa Nghiêm-GS Đặng Hùng Võ
Bảo Thanh-Thùy Vân-Thiên Thanh
Trình bày mỹ thuật :
Duy Thanh
Ảnh :
Trần Hải, Duyên Đỗ, Đình Sơn, Lê Quân, Giang Huy, nguồn internet