“Đất đai phải mở ra
một không gian mới
cho phát triển”

Là một dự luật quan trọng được Quốc hội xem xét tại kỳ họp thứ tư, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) được kỳ vọng sẽ giải quyết những bất cập, rào cản, khơi thông nguồn lực đất đai, tạo sức bật phát triển. Đồng chí Trần Hồng Hà (ảnh bên), Ủy viên Trung ương Đảng, Bộ trưởng Tài nguyên và Môi trường - cơ quan xây dựng Luật Đất đai (sửa đổi), đã chia sẻ với báo Nhân Dân hằng tháng chung quanh những vấn đề về dự thảo Luật đang được chờ đợi này.

Xin Bộ trưởng cho biết việc sửa đổi Luật Đất đai lần này hướng tới những mục đích gì?

Dự thảo Luật Đất đai sửa đổi lần này nhằm tháo gỡ nhiều bất cập, vướng mắc, khơi thông nguồn lực đất đai. Trước hết, chính sách pháp luật đất đai phải thể chế hóa được các chủ trương lớn của Đảng và Nhà nước thông qua các nghị quyết như Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII, đặc biệt là Nghị quyết 18 mới đây, đó là cơ sở chính trị cho luật đất đai.

Một trong những chủ trương lớn là phải đưa các chính sách pháp luật về đất đai đồng bộ với thể chế. Trong quá trình quản lý đất đai, đang có nhiều vấn đề thực tiễn đặt ra những khó khăn, những hạn chế và yếu kém. Thí dụ, đất đai hiện nay sử dụng chưa hiệu quả, nhiều dự án treo, các hiện tượng đầu cơ thổi giá làm cho giá đất lên cao, ảnh hưởng tới đầu vào của nền kinh tế. Cùng với đó là vướng mắc do các quy định của pháp luật chồng chéo. Trên thực tế, việc triển khai các dự án liên quan đến đất đai không giúp cho các doanh nghiệp triển khai nhanh, đón được các cơ hội.

Vấn đề đất đai vẫn hết sức phức tạp, có lợi ích nhóm, có biểu hiện của tư duy nhiệm kỳ; tham ô tham nhũng liên quan đến đất đai rất lớn, cho thấy pháp luật ở đây có kẽ hở và bị lợi dụng. Và trong tổ chức pháp luật do có nhiều luật, nhiều bộ luật nên chưa có tính hệ thống, việc áp dụng và tổ chức thực hiện cũng khó khăn.
Bên cạnh đó, đất đai không chỉ là tư liệu sản xuất mà còn là tài nguyên, môi trường, là không gian sinh tồn. Vì thế, câu chuyện ở đây không chỉ là để phát huy nguồn lực của tài nguyên đất đai ở góc độ bất động sản mà phải tạo ra động lực mới cho phát triển. Đất đai phải mở ra một không gian mới cho phát triển. Cho nên, ở đây bài toán về kinh tế đất đai cũng rất quan trọng, không chỉ đơn giản là mỗi năm thu được bao nhiêu từ tiền sử dụng đất, mà phải tính là trên một diện tích đất thì thu hút được các dự án đầu tư và hiệu quả đầu tư trên đất như thế nào. Chúng ta phải tính được hiệu quả gia tăng đầu tư trên đất. Làm sao để các doanh nghiệp nhỏ, vừa, doanh nghiệp đổi mới sáng tạo có thể tiếp cận được đất đai với giá phù hợp để tạo ra động lực mới cho đầu tư dự án đổi mới sáng tạo, mang lại giá trị gia tăng hơn trên đất, đó mới là điều quan trọng.

Thưa Bộ trưởng, quy định “đất đai là sở hữu toàn dân” sẽ được thể hiện trong Luật Đất đai sửa đổi ra sao và làm thế nào để hài hòa vai trò công và vai trò tư trong quy định này?

Đất đai là sở hữu toàn dân, do Nhà nước đại diện chủ sở hữu nên cần làm rõ nội hàm Nhà nước, quyền năng và trách nhiệm đến đâu, và phải làm rõ khái niệm “toàn dân” ở đây có những quyền gì, cụ thể hơn là trách nhiệm quyền hạn của từng công dân, người sở hữu đất, tổ chức và cá nhân. Làm rõ vai trò công thế nào, vai trò tư thế nào? Và với tư cách là một tài sản đặc biệt, nguồn lực đặc biệt thì Nhà nước phải phân bổ hài hòa nguồn lực này, tài nguyên này cho các lĩnh vực phát triển kinh tế. Phải giải quyết hài hòa được các mối quan hệ giữa Nhà nước với toàn dân, với người sử dụng đất, với doanh nghiệp để tiếp cận đất đai. Hay nói một cách rộng lớn hơn, từ Luật Đất đai này, bên cạnh vấn đề điều tiết hoàn toàn thị trường thì chúng ta phải làm tốt chính sách đất đai trong từng dự án đất đai, làm tốt chính sách công bằng xã hội, an sinh xã hội. Phải chia sẻ, phân bổ được các lợi ích mang lại trên đất công bằng, bình đẳng, công khai, minh bạch. Đây không chỉ là lĩnh vực này với lĩnh vực khác, địa phương này với địa phương khác, giữa doanh nghiệp, người dân và Nhà nước mà còn giữa thế hệ này với thế hệ khác. Thế hệ này phát triển thì phải giữ lại được những không gian và thông qua quản lý đất đai, chúng ta muốn đạt được mục tiêu cao hơn, đó là quản lý được sinh cảnh, đó là tài nguyên trên đất, các hệ sinh thái trên đất và những giá trị ở dưới lòng đất. Nếu làm tốt công tác quản lý đất đai, chúng ta hoàn toàn có thể quản lý được toàn diện hệ sinh thái tự nhiên.

Việc định giá đất sẽ được thực hiện như thế nào trong lần sửa đổi Luật Đất đai lần này, thưa Bộ trưởng?

Đây là nội dung trọng tâm được đổi mới trong dự Luật lần này. Dự Luật đã bỏ quy định về Khung giá đất, quy định các nguyên tắc, phương pháp để các địa phương ban hành bảng giá đất tiệm cận với giá đất cụ thể và góp phần tiến tới dần xóa bỏ cơ chế hai giá, giảm thất thoát, tăng thu cho ngân sách
nhà nước.

Hoàn thiện các nguyên tắc, phương pháp, quy định về định giá đất cụ thể tiếp cận các tiêu chuẩn, thông lệ định giá quốc tế với dữ liệu tin cậy, mẫu tham chiếu lớn để thống kê, quy nạp, loại bỏ các yếu tố dị thường, thổi giá, sốt giá. Quy định mở rộng thành phần Hội đồng thẩm định giá đất với sự tham gia của đại diện Hội đồng nhân dân cấp tỉnh, Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp tỉnh; tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất, chuyên gia về giá đất để bảo đảm tính độc lập khách quan trong quá trình định giá.

Để có dữ liệu đầu vào tin cậy cho công tác định giá, dự luật thiết kế các cơ chế để thiết lập được hệ thống thông tin, dữ liệu giá đất thị trường. Trong đó:
Đối với thị trường sơ cấp, Nhà nước chủ yếu thực hiện theo phương thức đấu giá đất, đấu thầu dự án để có các giá thị trường.

Đề xuất đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất cần áp theo bảng giá để người giao dịch khai báo đúng giá giao dịch thực tế với cơ quan nhà nước; bổ sung quy định bắt buộc phải đăng ký giá đất, tài sản trên đất để được bảo hộ các lợi ích, có chế tài để xử lý đối với trường hợp không khai báo, đăng ký giá đúng giá trị giao dịch trên thị trường.

Các giao dịch về quyền sử dụng đất của các dự án phải qua sàn giao dịch hoặc đối với hộ gia đình, cá nhân thực hiện đăng ký qua văn phòng đăng ký. Nghiên cứu các cơ chế để thực hiện thanh toán giao dịch không dùng tiền mặt.
Chính phủ sẽ có quy định về áp dụng phương pháp định giá. Những khu vực đã có giao dịch về đất đai thì sử dụng phương pháp so sánh; những khu vực chưa có giao dịch thì áp dụng phương pháp chiết trừ (đối với thửa đất có tài sản gắn liền với đất trong trường hợp có đủ số liệu về giá các bất động sản), phương pháp thu nhập (đối với thửa đất xác định được các khoản thu nhập, chi phí từ việc sử dụng đất), phương pháp thặng dư (đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính). Trường hợp cần thiết có thể áp dụng kết hợp các phương pháp định giá đất nêu trên để kiểm tra, so sánh, đối chiếu và quyết định giá đất.

Chúng tôi đang tập trung xây dựng cơ sở dữ liệu về giá đất theo vùng giá trị, thửa đất chuẩn dựa trên hệ thống định giá đất hàng loạt, ứng dụng công nghệ thông tin (Computer Aassisted Mass Appraisal-CAMA) dựa trên so sánh giá đất trung bình, số lớn. Trong vòng 5-10 năm nữa khi chúng ta có dữ liệu về các giao dịch chính xác trên thị trường của các thửa đất, được cập nhật biến động giá thường xuyên chúng ta sẽ có bộ bản đồ thông tin dữ liệu đất đai theo thị trường và hệ thống thửa đất chuẩn để tham chiếu xác định giá trị của thửa đất cần định giá phù hợp với giá phổ biến của thị trường. Dựa theo bản đồ, dữ liệu và các phương pháp công thức tính người dân có thể tự định giá được từng thửa đất.

Ước tính cả nước có hơn 3.200 dự án với diện tích lên tới hơn 85.200ha đất đã được Nhà nước giao, cho thuê, chuyển mục đích sử dụng, nhưng chủ đầu tư các dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng trong nhiều năm. Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ giải quyết tình trạng này như thế nào?

Dự thảo Luật lần này có các quy định để ngăn ngừa, xử lý hữu hiệu tình trạng dự án đã chậm hoặc không đưa đất vào sử dụng bằng công cụ tài chính, hành chính, cụ thể:

Quy định cụ thể điều kiện giao đất, cho thuê đất, tham gia đấu giá, đấu thầu dự án để loại trừ các nhà đầu tư kém năng lực như: phải có năng lực tài chính để bảo đảm thực hiện dự án theo tiến độ; phải ký quỹ hoặc các hình thức bảo đảm khác theo quy định của pháp luật về đầu tư; không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác trên địa bàn cả nước.

Tiến độ thực hiện dự án, thời gian đưa đất vào sử dụng sẽ được ghi trong quyết định chủ trương đầu tư, quyết định giao đất. Nếu thực hiện chậm tiến độ dự án thì nhà đầu tư phải trả thêm một khoản thu bổ sung, hoặc áp mức thuế lũy tiến để buộc đưa đất vào sử dụng và trong trường hợp chuyển nhượng thì phải chịu thêm thuế giá trị gia tăng khi chuyển quyền sử dụng đất (chuyển nhượng khu đất được giao cho tổ chức, cá nhân khác).
Biện pháp hành chính, Nhà nước thu hồi sẽ được áp dụng sau khi đã thực hiện các công cụ tài chính.

Xin trân trọng cảm ơn Bộ trưởng!

Tổ chức thực hiện :
Ban Nhân Dân hằng tháng
Nội dung :
Minh Hạnh-Hoa Nghiêm-GS Đặng Hùng Võ
Bảo Thanh-Thùy Vân-Thiên Thanh
Trình bày mỹ thuật :
Duy Thanh
Ảnh :
Trần Hải, Duyên Đỗ, Đình Sơn, Lê Quân, Giang Huy, nguồn internet