Công cụ thuế và chuyển đổi số được kỳ vọng sẽ tạo ra sự thay đổi chưa từng có trong quản lý và điều tiết thị trường đất đai thời gian tới.

Đánh thuế để ngăn chặn đầu cơ,
bóp méo thị trường

Từ trước đến nay, quản lý đất đai chủ yếu tập trung vào các biện pháp hành chính chưa gắn với các chế tài về tài chính và thuế để xử lý; hệ thống thuế về đất đai chưa hiệu quả, nguồn thu từ thuế còn ở mức thấp so với mặt bằng chung của thế giới, chưa trở thành công cụ hữu hiệu để buộc người được giao đất, cho thuê đất đưa đất vào sử dụng, chưa khắc phục được tình trạng đầu cơ, không sử dụng, để hoang hóa đất đai. Nhưng tinh thần Luật Đất đai (sửa đổi) sẽ thể chế hóa các quy định, chuyển từ công cụ quản lý hành chính sang sử dụng các công cụ kinh tế, đặc biệt là công cụ thuế để điều tiết thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, để đất bỏ hoang, chậm đưa đất vào sử dụng, bóp méo thị trường, tăng nguồn thu của ngân sách.

Đánh thuế cao với đất không đưa vào sử dụng, đất hoang hóa đã trở thành xu hướng chung trên thế giới. Ở Hàn Quốc, đất bỏ hoang hoặc đang trong quá trình cải tạo đất quá 2 năm thì bị đánh thuế 5%, 5 năm thì đánh thuế 8%, bỏ hoang 7 năm thì đánh thuế 9%, bỏ hoang hơn 10 năm thì đánh thuế 10%. Tại Mỹ, đất bỏ hoang thì bị đánh thuế 3%.

Theo Bộ trưởng Tài chính Hồ Đức Phớc để chống đầu cơ, găm đất thổi giá cần phải quyết liệt sử dụng công cụ thuế để điều tiết ngăn chặn. Các chuyên gia đều đồng tình, việc sử dụng công cụ thuế để “kiềm chế” tình trạng đầu cơ tích trữ nhà đất tăng cao nhưng không đưa vào khai thác sử dụng, gây lãng phí nguồn lực đất đai.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng việc đánh thuế đối với người có nhiều nhà, người có đất, nhà ở không đưa vào sử dụng sẽ tạo áp lực buộc người sở hữu phải tính toán là có đủ sức để găm giữ hay không, nếu không đủ nguồn lực, thì phải đưa vào sử dụng, cho thuê và cuối cùng là chuyển nhượng. Điều này giúp tăng thêm nguồn cung về giá nhà, giúp kéo giảm giá nhà. Hiện nay, thị trường bất động sản đang mất cân bằng cung cầu và lệch pha về phân khúc lại quá lớn. Việc đánh thuế nhà sẽ giúp người nghèo đô thị có cơ hội sở hữu nhà.

Nghị quyết 18 Trung ương mới đây yêu cầu quy định mức thuế cao hơn với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhà ở... nhằm tăng thu ngân sách, giảm đầu cơ đất. Dư luận đã thể hiện sự ủng hộ với chủ trương này bởi thực tế hiện nay có tới 70% nhu cầu mua nhà đất là để đầu tư, chỉ 30% là mua để ở. Nhiều chuyên gia cho rằng đây là thời điểm thích hợp để đề xuất thuế nhà và thuế tài sản. Bởi, thuế liên quan đến nhà đất ở Việt Nam hiện quá thấp, chỉ 0,03% trong khi ở các quốc gia khác thông thường mức thuế suất khoảng 1%-1,5%. Với cách đánh thuế nhà và tài sản như các nước đang làm sẽ giúp ngân sách có được nguồn đóng góp từ mọi người dân. Nhưng muốn vậy, trước hết phải định nghĩa được thế nào là đầu cơ, vì vẫn có hiện tượng nhờ người đứng tên trong sổ nhà đất, dòng tiền chưa minh bạch nên khó xác định bất động sản chính chủ để đánh thuế. Vì thế phải làm thật chặt khâu này, rồi mới bắt tay xây dựng quy định đánh thuế đối tượng đầu cơ bất động sản, tiến tới một bộ luật thuế hoàn chỉnh.

Đã đến lúc cần thay đổi cơ bản chính sách tài chính về đất đai, xây dựng chính sách, pháp luật về thuế sử dụng đất theo thông lệ quốc tế, phù hợp với trình độ phát triển. Theo tinh thần đó, trong Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài nguyên và Môi trường thiết kế chính sách theo hướng dùng các công cụ tài chính, thuế để hạn chế các đối tượng đầu cơ đất đai. Với dự án mà nhà đầu tư mua với mục đích chờ giá tăng lên, đất hóa tài sản... sẽ xem xét dùng thuế lũy tiến để đánh vào đất, dự án trúng thầu, đấu giá nhưng chậm đưa vào sử dụng. Với nhà đầu cơ, nếu mua xong bán ngay sẽ phải chịu mức thuế cao hơn so với người mua, đầu tư nhưng sử dụng lâu dài, ổn định.

Nhưng với hiện trạng phức tạp đất đai hiện nay, để điều tiết đất đai bằng công cụ tài chính và thuế một cách chính xác công bằng minh bạch cần áp dụng chuyển đổi số.

Thay đổi chưa từng có nhờ chuyển đổi số

Theo Nghị quyết 18 về lĩnh vực đất đai, đẩy mạnh chuyển đổi số trong lĩnh vực quản lý và sử dụng đất; bố trí nguồn lực hợp lý để xây dựng, hoàn thiện đúng tiến độ hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia; bảo đảm quản lý, vận hành, kết nối và chia sẻ thông tin tập trung, thống nhất từ Trung ương đến địa phương. Thực hiện đăng ký bắt buộc về quyền sử dụng đất và mọi biến động đất đai, đồng thời có chế tài cụ thể, đồng bộ ngăn chặn các trường hợp giao dịch không đăng ký tại cơ quan nhà nước.

Theo đó, nhiều chuyên gia cho rằng một trong những giải pháp ngăn chặn những cơn sốt đất ảo có thể kể đến là việc thành lập Dữ liệu Quốc gia về giá đất, nơi mà toàn bộ thông tin về đất đai được lưu trữ trên nền tảng số. Mọi thứ được kiểm soát bởi cơ quan đăng ký đất đai, số hóa quốc gia về các giao dịch đất đai sẽ tạo ra viễn cảnh minh bạch hơn. Hiện, giá cả đang được đẩy lên cao dựa trên các thông tin sai lệch hoặc bị hiểu nhầm. Việc này đã dẫn đến sự lẫn lộn trong giá cả và một số người sẽ ra quyết định đầu tư sai lầm dựa trên những thông tin không chính xác.

Vì vậy, sự xuất hiện của một nguồn dữ liệu, nơi thông tin được công bố rộng rãi và chính xác sẽ cho phép thị trường bất động sản hoạt động ổn định và giảm thiểu những sự nhảy vọt về giá.

Nhưng cho đến nay, chuyển đổi số trong lĩnh vực đất đai đang diễn ra thiếu đồng bộ, nơi nhanh, nơi chậm, nơi đứng im. Có những việc tưởng như có thể chuyển đổi số ngay và mang lại lợi ích rất lớn thì vẫn đang chậm trễ. Hiệp hội công chứng chủ yếu là “tư chứng” (tư nhân mở các văn phòng công chứng) đã tạo ra được mạng công chứng để tất cả các lần công chứng bất động sản đều được đưa lên mạng và điều này đã ngăn chặn được hoàn toàn các giao dịch bất động sản gian lận. Vậy tại sao quản lý đất đai, quản lý bất động sản lại không làm được
như thế?

Có thể nói chuyển đổi số là công cụ hữu hiệu để công khai minh bạch mọi thông tin thị trường bất động sản. Nếu các giao dịch bất động sản trên thị trường được đưa vào quản lý số, hành chính số thì tất cả thông tin sẽ được phơi bày trên mạng.

Muốn công cụ thuế phát huy được tác dụng thì cũng cần phải chuyển đổi số. Hiện nay việc thu thuế bất động sản, thuế sử dụng đất phi nông nghiệp tiến hành bằng hình thức rất thô sơ: giao cho thôn xóm ở nông thôn và tổ dân phố tại đô thị cầm cuốn sổ đến các nhà thu thuế. Nếu chuyển đổi số giữa hồ sơ địa chính của bên quản lý đất đai và cơ quan thuế, Nhà nước sẽ thu thuế không thiếu một đồng và rất minh bạch. Nhưng cho đến nay vẫn chưa thể làm được việc này.
Dù vậy, chuyển đổi số vẫn đang như một dòng chảy không thể ngăn cản, tạo nên những sự thay đổi chưa từng có.

Ông Nguyễn Hữu Nguyên, phường Tân Phú, thành phố Thủ Đức đi xin cấp phép xây dựng theo cách truyền thống: nộp hồ sơ bằng giấy nhưng lại được hướng dẫn chỉ nhận hồ sơ qua mạng theo quy trình trực tiếp cấp độ 4. Sau khi được hướng dẫn, chỉ mất 10 phút thao tác, ông Nguyên được thông báo hồ sơ của ông đã hoàn chỉnh, đầy đủ và đã được thụ lý, bắt đầu quy trình giấy phép xây dựng. Sau 10 phút thao tác, nhân viên công ty đo vẽ thông báo: hồ sơ đã nộp xong và giao cho ông một mã biên nhận hồ sơ tự động trên máy.

Hôm sau, ông Nguyên được thông báo hồ sơ đã hoàn chỉnh, đầy đủ và đã được thụ lý, bắt đầu quy trình cấp phép xây dựng. Về phía chính quyền, những người xử lý hồ sơ hành chính của dân, chỉ cần có máy vi tính truy cập Internet. Muốn xem hồ sơ nào, chỉ cần click chuột là có thể tìm ra ngay hồ sơ lưu trữ, không phải vô tận kho lưu trữ, mất nhiều thời gian tìm kiếm thủ công như trước.

Thành phố Thủ Đức đang hướng dẫn để người dân quen với việc người nộp hồ sơ và người thụ lý không tiếp xúc với nhau, chỉ trao đổi qua thư điện tử nên hạn chế được việc cán bộ cố tình làm khó dân. Và hướng tới tích hợp các thông tin về nhà, đất và quy hoạch để làm hồ sơ về lịch sử biến động đất đai của dân. Khi đó, một thửa đất sẽ được cập nhật tất cả thông tin: các biến động từ chuyển nhượng, quy hoạch, cấp phép xây dựng, tài sản, công trình trên đất và thông tin về chủ sở hữu. Chỉ có chuyển đổi số mới có thể tạo ra những thay đổi “vi diệu” đó.

Tại phiên họp thứ 3 của Ủy ban Quốc gia về chuyển đổi số, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường khẩn trương hoàn thành Cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia, sớm cung cấp các dịch vụ công trực tuyến liên quan đến lĩnh vực đất đai phục vụ người dân, doanh nghiệp.

Với những lợi ích to lớn như vậy, chuyển đổi số tuy nhanh chậm, mạnh yếu tùy nơi tùy lúc khác nhau nhưng đang trở thành một xu thế không thể đảo ngược ở Việt Nam, được kỳ vọng với công cụ tài chính và thuế sẽ tạo ra sự đột phá trong quản lý, điều tiết thị trường đất đai.

Tổ chức thực hiện :
Ban Nhân Dân hằng tháng
Nội dung :
Minh Hạnh-Hoa Nghiêm-GS Đặng Hùng Võ
Bảo Thanh-Thùy Vân-Thiên Thanh
Trình bày mỹ thuật :
Duy Thanh
Ảnh :
Trần Hải, Duyên Đỗ, Đình Sơn, Lê Quân, Giang Huy, nguồn internet