Đối với Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023

- Sửa đổi, bổ sung quy định cụ thể hơn về các loại bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh, quy định về quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản và dự án bất động sản.

- Sửa đổi, bổ sung quy định về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh. Đồng thời, hoàn thiện chính sách xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi trong việc kết nối, chia sẻ dữ liệu với cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu của các bộ, ngành, địa phương, cơ quan có liên quan.

- Bổ sung, luật hóa một số quy định về điều kiện đối với tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản; bổ sung một số chính sách về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn và hình thành trong tương lai.

- Luật hóa một số chính sách về chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho cá nhân tự xây dựng nhà ở và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản cho tổ chức, nhằm bảo đảm tính pháp lý, chặt chẽ, khả thi đối với kinh doanh quyền sử dụng đất.

- Bổ sung, luật hóa một số quy định về chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, về việc công khai, sử dụng, thanh toán hợp đồng và các loại hợp đồng kinh doanh bất động sản nhằm bảo đảm tính pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, khả thi; bổ sung quy định về sàn giao dịch bất động sản và hành nghề môi giới bất động sản.

Với những quy định mới trong Luật Nhà ở năm 2023; Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, hy vọng rằng thị trường bất động sản thời gian tới sẽ có nhiều khởi sắc, hướng tới phát triển một cách an toàn, lành mạnh và bền vững.

"Các nội dung quy định trong Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) cũng đồng thời, giải quyết được các tồn tại, hạn chế, bảo đảm tính hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa pháp luật nhà ở, kinh doanh bất động sản với các luật khác có liên quan"

Tiếp tục triển khai các biện pháp nhằm thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp

Phóng viên: Năm 2023, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”. Xin Thứ trưởng cho biết kết quả thực hiện đề án trong năm 2023, kế hoạch thúc đẩy đề án “xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội” trong năm 2024 của Bộ Xây dựng?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh: Ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, theo đó đề ra mục tiêu hoàn thành việc đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên cả nước trong giai đoạn 2021-2025 là 428.000 căn hộ, giai đoạn 2025-2030 là 634.200 căn hộ; đồng thời giao chỉ tiêu hoàn thành cụ thể cho các địa phương trong từng giai đoạn.

Ngay sau khi Đề án được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt, Bộ Xây dựng đã tập trung triển khai thực hiện các nhiệm vụ được giao, trong đó đã tích cực tham mưu, đề xuất cấp có thẩm quyền hoàn thiện hệ thống pháp luật về xây dựng, nhà ở, kinh doanh bất động sản; tổ chức Hội nghị trực tuyến toàn quốc triển khai thực hiện Đề án, đồng thời có văn bản gửi các địa phương đôn đốc, đề nghị triển khai các giải pháp để thực hiện Đề án.

Kết quả là, trong giai đoạn 2021-2025, tính đến cuối năm 2023, trên địa bàn cả nước đã có 495 dự án nhà ở xã hội dành cho đối tượng thu nhập thấp và công nhân khu công nghiệp với quy mô 402.898 căn đã hoàn thành và triển khai đầu tư xây dựng. Trong đó: đã hoàn thành 70 dự án với quy mô 35.566 căn; đã khởi công xây dựng 127 dự án với quy mô 107.896 căn; ngoài các dự án đã được khởi công nêu trên, đã có 298 dự án với quy mô 259.436 căn được chấp thuận chủ trương đầu tư mới.

Đây là kết quả hết sức đáng ghi nhận đối với các địa phương trong bước đầu triển khai thực hiện Đề án. Năm 2024, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với các bộ, ngành, địa phương triển khai các nhiệm vụ, cụ thể là:

- Tập trung nghiên cứu, đề xuất xây dựng, hoàn thiện hệ thống pháp luật về nhà ở, trong đó có Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội và các Thông tư hướng dẫn thi hành để cụ thể hóa các quy định của Luật Nhà ở năm 2023, qua đó kịp thời tháo gỡ các vướng mắc về cơ chế, chính sách, pháp luật, thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp.

- Tiếp tục làm việc với một số địa phương trọng điểm để kiểm tra, đôn đốc về việc rà soát, bổ sung quy hoạch, bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội; hướng dẫn, giải đáp, tháo gỡ những vướng mắc về chính sách pháp luật trong quá trình triển khai, thúc đẩy tạo nguồn cung nhà ở xã hội; đồng thời thường xuyên bám sát tiến độ triển khai Đề án của các địa phương để đôn đốc, nhắc nhở và báo cáo Thủ tướng Chính phủ có giải pháp chỉ đạo kịp thời.

Với sự chỉ đạo điều hành quyết liệt, linh hoạt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, sự nỗ lực vào cuộc của các bộ, ngành; từ kết quả thực hiện nêu trên có thể thấy rằng nếu các địa phương, doanh nghiệp tập trung hoàn thành các dự án đã đang khởi công và đã chấp thuận chủ trương đầu tư thì có thể đạt được mục tiêu đến năm 2025 hoàn thành khoảng 428.000 căn như mục tiêu trước mắt của Đề án đã đề ra.

Phóng viên: Việc thông qua gói hỗ trợ 120.000 tỷ và nhiều chính sách ưu đãi khác được cho là đã góp phần không nhỏ giúp thúc đẩy đề án “xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội”. Tuy nhiên, thực tế đến hết quý III/2023, tỷ lệ giải ngân của gói hỗ trợ này vẫn rất thấp.

Các ý kiến cho rằng, về phía chủ đầu tư, dự án khó được địa phương thông qua nên khó tiếp cận nguồn vốn. Trong khi về phía người mua là công nhân, người có thu nhập thấp thì mức lãi suất của gói 120.000 tỷ (dù thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay thông thường) vẫn ở mức cao so với khả năng tài chính của người mua. Thứ trưởng có đánh giá thế nào về những ý kiến này?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh: Tại Nghị quyết số 33/NQ-CP ngày 11/3/2023, Chính phủ đã thống nhất thông qua và giao Ngân hàng Nhà nước chủ trì, phối hợp với các bộ, ngành triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp hơn khoảng từ 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn bình quân của các ngân hàng thương mại.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, các địa phương và các chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội đang tập trung triển khai gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng. Theo đó, hiện nay đã có đã có 27 tỉnh, thành phố công bố danh mục 63 dự án đủ điều kiện vay theo Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng với nhu cầu vay vốn là 27.996 tỷ đồng. Tính đến thời điểm hiện tại, đã có một số dự án nhà ở xã hội tại các địa phương được giải ngân với số vốn khoảng 179,5 tỷ đồng.

Như vậy việc giải ngân gói 120.000 tỷ còn chậm, nguyên nhân chủ yếu do: (1) Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, các địa phương phê duyệt dự án chậm, nhiều địa phương đã có dự án tuy nhiên chưa lập danh mục, công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh; (2) Một số chủ đầu tư đã được tổ chức tín dụng hướng dẫn các thủ tục vay vốn nhưng chưa đáp ứng được các điều kiện vay vốn theo quy định; (3) Lãi suất gói 120.000 tỷ còn cao, thời gian cho vay ngắn hạn nên chưa đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp hoặc người dân vay vốn.

Với quan điểm triển khai gói tín dụng 120.000 tỷ đồng không chỉ để "giải cứu" thị trường bất động sản trước mắt mà đáp ứng mục đích lâu dài (giai đoạn 2023-2030) góp phần thực hiện Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", trong thời gian tới, Bộ Xây dựng sẽ tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước Việt Nam và các bộ, ngành, địa phương triển khai một số giải pháp sau:

- Đôn đốc các địa phương rà soát, lập danh mục các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư đủ điều kiện vay vốn để công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh, để các ngân hàng thương mại có cơ sở áp dụng cho vay theo gói 120.000 tỷ đồng.

- Tiếp tục phối hợp Ngân hàng Nhà nước và các bộ, ngành liên quan, nghiên cứu báo cáo Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ các giải pháp tiếp tục giảm lãi suất và kéo dài thời hạn vay vốn ưu đãi.

"Việc giải ngân gói 120.000 tỷ còn chậm, nguyên nhân chủ yếu do: (1) Nguồn cung nhà ở xã hội còn hạn chế, các địa phương phê duyệt dự án chậm, nhiều địa phương đã có dự án tuy nhiên chưa lập danh mục, công bố công khai trên cổng thông tin điện tử của UBND cấp tỉnh; (2) Một số chủ đầu tư đã được tổ chức tín dụng hướng dẫn các thủ tục vay vốn nhưng chưa đáp ứng được các điều kiện vay vốn theo quy định; (3) Lãi suất gói 120.000 tỷ còn cao, thời gian cho vay ngắn hạn nên chưa đủ hấp dẫn để thu hút các doanh nghiệp hoặc người dân vay vốn"

Thị trường bất động sản năm 2024 có nhiều điều kiện, cơ hội để phục hồi và phát triển

Phóng viên: Năm 2023, hàng loạt giải pháp tháo gỡ khó khăn của Chính phủ đã giúp thị trường bất động sản tích cực hơn. Các chuyên gia nhận định, dù thị trường bất động sản hiện vẫn đối mặt nhiều khó khăn, nguồn cung hạn chế nhưng các tín hiệu tích cực đang ngày càng rõ nét. Vậy trong năm 2024, thị trường bất động sản có thể sẽ diễn tiến như thế nào, thưa Thứ trưởng?

Thứ trưởng Nguyễn Văn Sinh: Mặc dù thị trường bất động sản vừa trải qua một quãng thời gian đầy khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2024 có rất nhiều điều kiện, cơ hội để phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững bởi các yếu tố sau:

Thứ nhất, hệ thống pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở, đất đai đang dần được hoàn thiện một cách đồng bộ, đáp ứng với yêu cầu từ thực tiễn. Vừa qua, hàng loạt các văn bản quy phạm pháp luật đã được Quốc hội, Chính phủ, các bộ, ngành sửa đổi, bổ sung, ban hành mới trong năm 2023 phải kể đến như: Luật Nhà ở năm 2023, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, các Nghị định quy định về đất đai, xây dựng, giao dịch trái phiếu.

Bên cạnh đó, một số văn bản pháp luật cũng đang được hoàn thiện, dự kiến ban hành trong thời gian tới như Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), các Nghị định và Thông tư quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, Nghị định về định giá đất,… chắc chắn sẽ giúp cho các địa phương, các doanh nghiệp xử lý được các tồn tại, khó khăn, vướng mắc của các dự án bất động sản, đồng thời sẽ tạo điều kiện thuận lợi hơn cho hoạt động đầu tư, xây dựng nói chung và thị trường bất động sản nói riêng, qua đó sẽ gia tăng nguồn cung cho thị trường bất động sản.

Thứ hai, nguồn vốn cho thị trường bất động sản dần được khơi thông. Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo Ngân hàng Nhà nước linh hoạt hơn trong chính sách tiền tệ, xem xét thực hiện chính sách hoãn nợ, giãn nợ, giảm lãi suất để tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp; chỉ đạo triển khai gói tín dụng khoảng 120.000 tỷ đồng để cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân vay với lãi suất thấp.

Về trái phiếu, Chính phủ đã ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP ngày 5/3/2023 với nhiều điểm mới mở ra cơ hội cho doanh nghiệp có thêm phương án xử lý trái phiếu, giúp tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp không có tiền trả nợ đối với trái phiếu đến hạn phải thanh toán.

"Mặc dù thị trường bất động sản vừa trải qua một quãng thời gian đầy khó khăn, thách thức. Tuy nhiên, thị trường bất động sản năm 2024 có rất nhiều điều kiện, cơ hội để phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững"

Thứ ba, công tác phát triển nhà ở xã hội được quan tâm, chú trọng đẩy mạnh. Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ luôn quan tâm, chỉ đạo hết sức quyết liệt các bộ, ngành, địa phương; cùng với đó là sự tham gia tích cực của các doanh nghiệp để triển khai một cách thống nhất, đồng bộ các giải pháp nhằm hoàn thành mục tiêu đề ra của Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”; qua đó gia tăng nguồn cung nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân, giúp cân bằng nguồn cung nhà ở giữa các phân khúc cho thị trường bất động sản.

Thứ tư, công tác tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản đang được triển khai thực hiện một cách quyết liệt từ Trung ương tới các địa phương. Thời gian qua, Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành các Nghị quyết, Chỉ thị, Công điện và nhiều chỉ đạo để thực hiện đồng bộ các chính sách, nhiệm vụ, giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản.

Tổ Công tác 1435 của Thủ tướng Chính phủ đã tích cực triển khai thực hiện nhiệm vụ được giao, tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho các dự án bất động sản dưới nhiều hình thức như: (1) Tiếp nhận và xử lý các kiến nghị do địa phương, doanh nghiệp, người dân gửi về; (2) Trực tiếp làm việc với các địa phương để cùng rà soát, tháo gỡ cơ bản về nguyên tắc đối với các vấn đề pháp lý của các dự án, trong đó có 5 thành phố trực thuộc Trung ương, các địa phương có nhiều dự án bất động sản, nhà ở xã hội, nhà ở công nhân như: Bình Dương, Đồng Nai, Bình Thuận, Bắc Ninh, Bình Định.

Bên cạnh đó, các địa phương cũng đã triển khai nhiều giải pháp đẩy nhanh tiến độ giải quyết các thủ tục về đầu tư, đất đai để sớm triển khai các dự án mới; đồng thời chủ động thành lập các Tổ Công tác và tích cực vào cuộc, cùng rà soát trao đổi trực tiếp với các doanh nghiệp để tháo gỡ khó khăn cho các dự án đang còn vướng mắc trên địa bàn, giải quyết ngay các vấn đề thuộc thẩm quyền của địa phương.

Thứ năm, không chỉ ở khu vực nhà nước mà các doanh nghiệp bất động sản cũng đã chủ động cơ cấu lại nguồn lực đầu tư, cơ cấu lại các phân khúc sản phẩm, điều chỉnh giá cả hợp lý, tiếp tục tập trung thực hiện các dự án đang dang dở và triển khai thêm các dự án mới.

Có thể nói trong thời gian qua, với sự chỉ đạo thống nhất, xuyên suốt của Chính phủ, Thủ tướng Chính phủ, cùng với đó là sự vào cuộc tích cực của các bộ, ngành, địa phương và chung tay của doanh nghiệp, người dân, thị trường bất động sản được dự báo sẽ có nhiều chuyển biến tích cực, phục hồi và phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững trong thời gian tới.

Phóng viên: Xin trân trọng cảm ơn Thứ trưởng!

Ngày xuất bản: 30/01/2024
Tổ chức thực hiện: VIỆT ANH
Thực hiện: BÔNG MAI