Ths Nguyễn Văn Đỉnh, chuyên gia pháp lý bất động sản cho rằng, việc quản lý, sử dụng đất còn tồn tại nhiều vấn đề. Nghị quyết số 11-NQ/TW về hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, trong đó có nêu nội dung hoàn thiện pháp luật, cơ chế chính sách để phát triển và vận hành thông suốt thị trường bất động sản.

Tại Nghị quyết Đại hội lần thứ XIII của Đảng có nêu, phải cơ cấu lại thị trường bất động sản, đất đai, tài nguyên đất để đất đai, tài nguyên được sử dụng hợp lý, tiết kiệm, có hiệu quả cao. Nghị quyết yêu cầu cơ cấu lại có nghĩa là hiện nay thị trường bất động sản chưa thật sự hợp lý, còn bất cập.

Nghị quyết số 18-NQ/TW ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao cũng quy định rất kỹ và rất rõ về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai, hoàn thiện cơ sở pháp lý và tăng cường thực hiện thanh toán không dùng tiền mặt trong giao dịch bất động sản, có cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn và bền vững.

Ngay cả khi đề cập có đủ điều kiện ba mẫu so sánh như khoản 3, Điều 158 của bản dự thảo, thì về lý cũng chẳng nói lên rằng khu vực này đã có thị trường hay chưa có thị trường. Trong thực tế, có cả 4-5 thửa đất so sánh nhưng chỉ cần khác về diện tích, đã đủ gây khó khăn cho cán bộ định giá.

Đối với thị trường, không có khái niệm chính xác tuyệt đối, mà chỉ có sự thuận mua vừa bán, giá phù hợp với kỳ vọng bên mua, bên bán.

Tư liệu sản xuất hay là hàng hóa?

Thu hồi đất phục vụ các dự án quy hoạch phát triển là thí dụ điển hình cho “mâu thuẫn là tiền đề cho phát triển”.

Về lý thuyết, thị trường sẽ điều chỉnh bẻ lái nguồn lực vào khu vực nào để xã hội có lợi nhất. Tuy nhiên, sẽ cần rất nhiều thời gian lẫn nhiều tổn thất cho xã hội khi để “bàn tay vô hình” thị trường tự điều chỉnh một cách tự do. Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết là những bản quy hoạch mà Nhà nước can thiệp, định hướng để phát triển thị trường bất động sản.

Bỏ qua vấn đề về chất lượng quy hoạch, mục tiêu phục vụ số đông hay số ít, đáp ứng các mục tiêu xã hội ra sao..., điều kiện tiên quyết định giá đền bù là phải hợp lý, hài hòa được quyền lợi các bên thì mới phát triển được dự án.

Phân loại có quyền sử dụng đất là tư liệu sản xuất hoặc là hàng hóa không phải giải pháp triệt để. Lúc đó mâu thuẫn lại chuyển qua vấn đề khi nào thì được coi là hàng hóa và khi nào được coi là tư liệu sản xuất? Đối với thị trường thì cái gì đưa vào “chợ” đều coi là hàng hóa, còn cấm đưa vào “chợ” thì trở lại thời kỳ “ngăn sông cấm chợ” không ai mong muốn.

Thửa đất nào là tiêu chuẩn?

Khoản 2, Điều 159 đề cập “Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì phải xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn”.

Trong bản dự thảo, có đề cập đến một giải pháp kỹ thuật là xây dựng bản đồ giá đất trên cơ sở bản đồ địa chính và thửa đất tiêu chuẩn. Việc quy định như thế, gắn chặt với bản đồ địa chính số, thứ mà không phải chỗ nào cũng có, hoặc có thì cũng không chắc chắn được cập nhật là không nên. Trong lịch sử bản đồ giá đất đã được Napoleon xây dựng từ thời kỳ chiến tranh châu Âu, khi mà cần phải thu thuế đất phục vụ chiến tranh.

Do đó, dự thảo luật không nên quy định cụ thể gắn chặt với các giải pháp kỹ thuật xử lý, liên quan thế nào là bản đồ số, thế nào là thửa đất tiêu chuẩn. Điểm cần đưa vào luật là quy định về việc thu thập, lưu trữ và quản lý các dữ liệu liên quan đến thửa đất, liên quan đến phục vụ định giá. Đây chính là hướng đi đúng cho mọi quốc gia, khi lưu trữ dữ liệu trước, xử lý sau. Công nghệ xử lý dữ liệu lớn còn được biết đến với tên gọi Big data, là nền tảng cho các thuật toán công nghệ trí tuệ nhân tạo (AI).

Một đề tài thu hút rất nhiều tranh luận trong quá trình tham vấn sửa đổi Luật Đất đai phiên bản năm 2023, đó là “Thu hồi đất để phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng”. Vướng mắc lớn nhất cần được hóa giải nằm ở việc, làm rõ ai đứng ra thu hồi và thu hồi trong điều kiện nào, phục vụ loại dự án nào?

Nội dung này được đề cập ở Điều 62 Luật Đất đai hiện hành và ở Điều 79 chương VI Thu hồi, Trưng dụng đất và Điều 112 chương VIII về phát triển quỹ đất, bản dự thảo năm 2023.

Điều 79 dự thảo, khác với Luật hiện hành đã phân loại rất chi tiết các loại dự án phát triển kinh tế-xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng… và các dự án đầu tư thương mại. Thu hồi đất phục vụ dự án công cộng quốc gia, vẫn có nhiều vấn đề cần bàn luận nhưng thu hồi phục vụ các dự án phát triển nhà ở thương mại có độ phức tạp lớn hơn nhiều.

Thế nào là vì lợi ích công cộng và thế nào là lợi ích tư nhân? Đây thật sự là lằn ranh rất mỏng manh trong định nghĩa. Vì bản chất một cá nhân riêng lẻ thì gọi là tư nhân còn nếu cho tập hợp mọi tư nhân thì đó là lợi ích của quốc gia dân tộc.

Ngược lại không phải dự án nào có mục tiêu công cộng đều chắc chắn là làm lợi cho mọi người. Thí dụ lập quy hoạch xây dựng các chợ, phần nhiều không đi vào hoạt động, thì mục tiêu công cộng này trở nên vô nghĩa.

Điều 79 đưa các điều kiện về trường hợp nào thì Nhà nước đứng ra thực hiện việc thu hồi đất các dự án nhà ở thương mại. Đương nhiên, nếu Nhà nước đã đứng ra thu hồi đất cho những dự án này thì bước tiếp theo sẽ phải thực hiện theo các thủ tục đấu thầu dự án hay đấu giá quyền sử dụng đất.

Bản dự thảo đưa ra hai phương án chọn. Phương án 1 - đề ra các tiêu chí kỹ thuật như khu vực dự án đã có quy hoạch dự án đất ở, địa phương đã có ngân sách để thực hiện, v.v. và chuyển lại quyền quyết định cho Ủy ban nhân dân huyện/tỉnh thực hiện.

Phương án 2 - ra các tiêu chí phân định theo quy mô về diện tích dự án, hơn 10 héc-ta là trường hợp đấu thầu, không phân biệt loại đất thực hiện dự án; dưới 10 héc-ta và không sử dụng đất ở là trường hợp đấu giá; dưới 10 héc-ta và có sử dụng đất ở là trường hợp thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc sử dụng quyền sử dụng đất đang có...

Cả hai phương án đều không đề xuất về việc có bao nhiêu tình huống trong thực tế, mà chỉ nêu lên hai trong nhiều phương án có thể. Vấn đề chính của câu hỏi mà thực tế đặt ra, đó là vai trò Nhà nước can thiệp đến đâu trong thu hồi đất?

Chưa kể, trong thực tế chính quyền thường nỗ lực bàn giao phần đất làm hạ tầng, trước khi tổ chức giải phóng mặt bằng bàn giao phần đất thương mại.

Đơn cử, một dự án phát triển hạ tầng du lịch ở Quảng Bình, được chấp thuận chủ trương đầu tư vào ngày 26/8/2016, và đến ngày 5/1/2018, được phê duyệt quy hoạch chi tiết cho 81.000 m², bao gồm 58% đất thương mại dịch vụ và 42% đất hạ tầng, cây xanh. Phải đến ngày 26/3/2021, mới được giao đất đợt 1 gồm 36.000 m², nhưng chỉ được 48% diện tích thương mại dịch vụ và đến ngày 15/12/2022, giao đất đợt 2 mới được tiến hành gồm 16.000 m², và chỉ có 65% diện tích đất thương mại dịch vụ.

Như vậy, cả hai lần giao đất cũng chỉ mới đạt 75% diện tích dự án, rời rạc khắp khu đất, và phần diện tích giao lần ba khi nào thì đến nay chủ đầu tư dự án vẫn chưa được biết. Với một tiến trình giao đất giải phóng mặt bằng như vậy, khó để dự án nào có thể triển khai.

Để giải quyết được các vấn đề nêu trên, ngoài việc có cách tiếp cận đúng, còn cần phải nói rõ điều kiện tiên quyết cho người đứng làm trung gian - là việc bảo đảm sự minh bạch. Trước hết, Trung tâm phát triển quỹ đất, theo Điều 114, tuyệt đối không tham gia phát triển quỹ đất cho mục tiêu thương mại.

Nhà nước cũng không được nhận bất cứ tài trợ nào về quy hoạch của doanh nghiệp tư nhân, dù là trực tiếp hay gián tiếp qua hình thức đóng tiền vào kho bạc. Vai trò trung gian chỉ được tôn trọng, và được mọi thành phần xã hội kỳ vọng khi bảo đảm sự minh bạch và các quyết định pháp luật là công bằng trong tất cả các bước thực hiện.

Như vậy, từ thực tiễn soi vào dự thảo nói trên, có thể thấy, ở bản dự thảo luật sửa đổi, vấn đề chính trong thu hồi đất, trưng thu đất chưa được đặt ra một cách tổng thể, đặc biệt chưa xác định rõ được vai trò Nhà nước ở đâu trong hoạt động này. Như đã nêu, xã hội kỳ vọng Nhà nước đóng vai trò điều phối, bảo vệ quyền lợi cho tất cả các bên tham gia, một cách minh bạch.

Tám lý do để “bắt buộc”

Tại hội nghị đại biểu Quốc hội hoạt động chuyên trách diễn ra hồi cuối tháng 8, các ý kiến tập trung phân tích quy định bắt buộc thực hiện giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản, với kỳ vọng tăng tính chuyên nghiệp và minh bạch. Quả thật, đây là vấn đề có nhiều ý kiến trái chiều và xem ra loại ý kiến nào cũng… có lý lẽ riêng.

Sau khi nghiên cứu tiếp thu, cơ quan chủ trì soạn thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) trình hai phương án, nhưng bảo lưu quan điểm quy định bắt buộc với tám lý do cơ bản.

Trong đó, Bộ Xây dựng cho rằng, việc giao dịch bất động sản qua sàn sẽ bảo vệ lợi ích chính đáng các bên. Nếu không quy định bắt buộc, theo Bộ Xây dựng, khách hàng bị đẩy vào tình thế phải tự mình kiểm chứng chất lượng, pháp lý, giá cả của bất động sản mà họ định mua, trong khi hầu hết khách hàng không có khả năng làm điều này.

Đồng thời, Nhà nước cũng sẽ thiếu công cụ để quản lý, kiểm soát được dữ liệu thông tin thị trường, dẫn tới những hệ lụy như thất thu thuế, khó kiểm soát rửa tiền, khó có giải pháp điều tiết kịp thời khi thị trường biến động cực đoan... Cơ quan soạn thảo cũng đã bổ sung một số quy định về điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản, tổ chức bộ máy và hoạt động của sàn giao dịch bất động sản theo hướng chặt chẽ hơn.

Không phó mặc vào “lòng tin”, nhưng có giải pháp khác

Tuy nhiên, cơ quan thẩm tra của Quốc hội và nhiều đại biểu Quốc hội có quan điểm khác. Dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) mà Chủ nhiệm Ủy ban Kinh tế của Quốc hội Vũ Hồng Thanh trình xin ý kiến đại biểu Quốc hội chuyên trách đã được chỉnh sửa theo hướng bỏ quy định về các giao dịch bất động sản thông qua sàn giao dịch bất động sản nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho chủ đầu tư và khách hàng được tự do lựa chọn phương thức giao dịch.

Đó là chưa kể quy định buộc giao dịch qua sàn giao dịch bất động sản sẽ làm tăng thêm tầng lớp trung gian, tăng chi phí. Trường hợp người mua lựa chọn giao dịch qua sàn, cần bổ sung quy định về các loại hợp đồng giữa ba bên (người mua - chủ đầu tư - sàn giao dịch bất động sản), trong đó có điều khoản ràng buộc trách nhiệm của chủ đầu tư và sàn giao dịch bất động sản.

Tán thành quan điểm này, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ nêu rõ, dự luật chỉ có thể quy định thiết chế, địa vị, điều kiện thành lập, cơ chế hoạt động sàn giao dịch; còn người mua có quyền lựa chọn qua sàn hay không, qua sàn này hay sàn kia.

Không nên tiếp tục phó mặc người dân bước vào những giao dịch có giá trị lớn với hành trang duy nhất là… lòng tin vào sự tử tế của doanh nghiệp bất động sản-đó là quan điểm của đại biểu Lê Thanh Hoàn (Thanh Hóa).

Tuy nhiên, theo ông Hoàn, yếu tố giúp bảo đảm quyền lợi cho người mua - thường là bên ở thế yếu hơn - không nhất thiết là sàn giao dịch. Thời gian qua, cơ chế mua bán hoàn toàn riêng tư, không có một tổ chức trung gian kiểm soát đã cho thấy nhiều bất cập, trong khi với hầu hết cá nhân, sự hiểu biết về cách thức thực hiện giao dịch thường hạn chế, đại biểu Hoàn nhận xét.

Đặt lòng tin vào công chứng, đại biểu Lê Thanh Hoàn phát biểu: “Một chuyên gia là công chứng viên là bên thứ ba phù hợp để tham gia kiểm soát hoạt động này trên cơ sở thực hiện đúng và đầy đủ quy định của pháp luật. Trường hợp có tranh chấp xảy ra thì người mua cũng dễ được giải quyết thấu đáo hơn”. Nhiều đại biểu bày tỏ đồng tình với loại ý kiến cần bắt buộc có bên thứ ba này.

Phải đợi đến kỳ họp thứ 6, dự thảo Luật mới được bổ sung, chỉnh lý lần cuối cùng trước khi Quốc hội xem xét thông qua. Nhưng với những yếu tố như đã phân tích, có thể thấy không có phương án nào là hoàn hảo. Phương án nào ít tính bắt buộc mà vẫn hướng đến tính minh bạch, công bằng, hài hòa quyền lợi cho tất cả các bên hẳn sẽ được các nhà lập pháp cân nhắc thận trọng trước khi “bấm nút”.