Thời kỳ 1954-1964:

Sau khi tiếp quản Thủ đô, Hà Nội với diện tích 152km² gồm 8 quận, huyện với dân số 37 vạn ở nội thành và 16 vạn ngoại thành đã bước vào thời kỳ khôi phục kinh tế. Ngay từ Hiến pháp năm 1946 đã xác định "Thủ đô đặt tại Hà Nội", đến Hiến pháp năm 1959 đã nhấn mạnh "Thủ đô nước Việt Nam dân chủ cộng hòa là Hà Nội". Để xứng với tầm vóc là Thủ đô của cả nước, kỳ họp Quốc hội khóa II kỳ 2 (tháng 4 năm 1961) đã quyết định Hà Nội mở rộng (lần thứ nhất) với diện tích 584km², 91 vạn dân, với 4 khu nội thành là Ba Đình, Hoàn Kiếm, Đống Đa, Hai Bà Trưng và 4 huyện ngoại thành là Từ Liêm, Thanh Trì, Gia Lâm, Đông Anh.

Từ năm 1960 bắt đầu kế hoạch 5 năm lần thứ nhất phát triển kinh tế: xây dựng một số cụm công nghiệp, một số công trình kiến trúc lớn như trụ sở cơ quan, trường học, bệnh viện, giải quyết về nhu cầu về nơi ở thích hợp. Trong thời kỳ này gần 2 vạn hộ dân sống trong hơn 100 khu xóm lao động đã được từng bước cải thiện đồng thời với xây dựng mới như Thượng Đình, Minh Khai, Phúc Xá, Chương Dương... đã tạo ra một cơ cấu mới về đô thị góp phần cải thiện công ăn việc làm cho người lao động. Đặc biệt là một số khu nhà ở tập thể như: Kim Liên, Nguyễn Công Trứ... được xây dựng với những mô hình khu, tiểu khu nhà ở xã hội chủ nghĩa. Cùng việc xóa nạn mù chữ, nhiều trường đại học lớn ra đời: Tổng hợp, Bách khoa, Sư phạm, Nông Lâm...một số bệnh viện cũ đã được cải tạo nâng cấp, một số bệnh viện mới được ra đời như: Việt Nam-Cu Ba, Y học dân tộc...

Ngay từ giai đoạn này Nhà nước và Thành Phố đã khẳng định cần phải sớm có quy hoạch chung Thủ đô để định hướng cho xây dựng và làm cơ sở cho phát triển kinh tế xã hội. Ngay từ năm 1959 Bác Hồ đã căn dặn "Phải có quy hoạch trước, tránh làm rồi lại phá đi". Với sự giúp đỡ của chuyên gia Liên Xô (cũ), Trung Quốc, Ba Lan đã giúp lập phương án quy hoạch phát triển Thủ đô. Bộ Chính trị đã xem xét và ra Nghị quyết 18/NQ-TW, Đoàn chuyên gia Liên Xô đã nghiên cứu lập phương án quy hoạch cải tạo Thủ đô, quy mô 1 triệu dân với khoảng 20.000ha đất có xu hướng phát triển về phía Bắc sông Hồng.

Thời kỳ 1964- 1974:

Khi cuộc chiến tranh ở miền Nam trở nên ác liệt, Mỹ bắt đầu đánh phá miền Bắc. Mặc dù công cuộc xây dựng vẫn tiến hành, song Thủ đô Hà Nội bị đe dọa bởi chiến tranh nên phải tính đến phương án phân tán, chú trọng tới yếu tố an ninh quốc phòng. Do vậy phải điều chỉnh lại Quy hoạch chung của Thủ đô: tập trung phát triển ở phía Nam sông Hồng, phía Tây trục đường 21. Tháng 11/1968 Mỹ tuyên bố chấm dứt chiến tranh phá hoại miền Bắc, Hà Nội mới chỉ được 3 năm khôi phục kinh tế thì Mỹ quay trở lại thực hiện chiến tranh phá hoại, song chỉ đến tháng 12/1972 phải tuyên bố ngừng ném bom từ vĩ tuyến 20 trở ra. Nhiều xí nghiệp của Trung ương và địa phương bị đánh phá đã được xây dựng lại. Đô thị hóa được đẩy mạnh từ phát huy nội lực.

Tháng 2/1973 cầu Long Biên được nối liền. Thành phố đã xây dựng mới và sửa chữa, mở rộng gần 100 xí nghiệp, một số công trình giao thông quan trọng đã được hoàn thành và đưa vào sử dụng: Cầu Đuống, Cảng Phà Đen, Sân bay quốc tế Nội Bài, Cầu Thăng Long, cầu Chương Dương. Tháng 6/1972 Mỹ đánh phá khu công nghiệp Đức Giang, tháng 12/1972, B52 ném bom Khâm Thiên, An Dương... Giữa thời kỳ đánh phá ác liệt của chiến tranh phá hoại thì Hà Nội lại bị đe dọa bởi thiên tai lũ lụt (đợt lũ tháng 8/1971 mực nước sông Hồng lên tới 12,5m). Trong bối cảnh như vậy rõ ràng cần xem xét lại hướng phát triển của Thủ đô, phải gắn kết với khu vực xung quanh Sơn Tây, Xuân Mai.

Nhiều phương án về luận chứng phát triển Thủ đô đã được nghiên cứu cuối cùng phương án chọn (năm 1974) là khống chế Hà Nội cũ với 40 vạn dân, phát triển Thủ đô ở Vĩnh Yên với 60 vạn dân. Khái niệm chùm đô thị Hà Nội đã được định hướng và từng bước triển khai xây dựng.

Thời kỳ 1975- 2008:

Cuộc chiến tranh chống Mỹ toàn thắng đất nước thống nhất đã mở ra cả giai đoạn mới phát triển Thủ đô. Để có định hướng đô thị hóa trong bối cảnh mới, Hà Nội đã cùng các chuyên gia Liên Xô và nước ngoài nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung đã duyệt. Hội đồng Chính phủ đã xem xét thẩm định và có Quyết định phê duyệt số 163/CP ngày 17/7/1976, Quy hoạch chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2000 với quy mô dân số là 1,5 triệu dân. Ngoại thành Hà Nội là vành đai xanh cung cấp thực phẩm, nơi bố trí các hoạt động văn hóa nghỉ ngơi, các công trình đầu mối giao thông và vành đai bảo vệ môi trường, các thành phố vệ tinh xung quanh Hà Nội làm chức năng công nghiệp, nông nghiệp và dịch vụ du lịch, nghỉ mát: Xuân Mai-Sơn Tây-Ba Vì, Vĩnh Yên-Tam Đảo-Bắc Ninh.

Với định hướng như vậy tháng 12/1978 Chính phủ đã có quyết định phân định lại ranh giới Hà Nội, sát nhập thêm Ba Vì, Phú Thọ, Thạch Thất, Đan Phượng, Hoài Đức, thị xã Sơn Tây, Hà Đông và 1 số xã của Hà Sơn Bình... Thủ đô Hà Nội có diện tích đất tự nhiên là 2136km² với dân số 3,5 triệu người. Năm 1979 chiến tranh biên giới phía Bắc nổ ra, phát triển đô thị gắn với quan điểm an ninh quốc phòng một cách rõ ràng, cụ thể hơn. Hướng phát triển chủ yếu cho Hà Nội là ở phía Nam sông Hồng. Các chuyên gia nước ngoài vào Việt Nam đã phối hợp nghiên cứu điều chỉnh tổng mặt bằng quy hoạch Thủ đô tới năm 2000 và đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại văn bản số 100/TTg ngày 24/4/1981.

Theo đồ án quy hoạch này dân số Thủ đô nội thị là 1,5 triệu với quy mô đất đai là 100km², vùng ngoại thị được mở rộng với 11 huyện thị. Từ những năm 80 trong phát triển đô thị gặp những khó khăn do cơ chế bao cấp, song Hà Nội vẫn luôn được xác định đúng với vai trò vị trí đặc thù. Nghị quyết 08/BCT của Bộ Chính trị (tháng 1/1983) đã xác định lại Hà Nội là trung tâm đầu não về chính trị, văn hóa, khoa học kỹ thuật và là trung tâm lớn về kinh tế và giao dịch quốc tế. Mặc dù có những khó khăn nhất định song đây cũng là thời kỳ đô thị hóa có nhiều đổi mới về cơ cấu nhà ở phát triển với kết quả đáng kể. Nếu như năm 1980 xây dựng chỉ đạt 5 vạn mét vuông nhà ở thì thời kỳ 1981-1985 đã xây dựng được 45 vạn mét vuông nhà ở cùng với hạ tầng xã hội tối thiểu. Năm 1986 Đại hội VI của Đảng đã đề ra đường lối đổi mới kinh tế, chuyển nền kinh tế kế hoạch hóa tập trung sang nền kinh tế thị trường, luật đầu tư nước ngoài ra đời, kinh tế Thủ đô đã có nhiều khởi sắc. Trong đô thị nhiều yếu tố mới được xuất hiện đòi hỏi phải có sự điều chỉnh quy hoạch.

Trong thời kỳ này Quy hoạch xây dựng đã có 2 đợt điều chỉnh. Quy hoạch được duyệt năm 1981 trong thực tế rất khó thực hiện, đặc biệt là phải phá dỡ giải phóng mặt bằng lớn để xây dựng các tuyến đường trục. Do vậy năm 1984 đã điều chinh về tổ chức không gian song vẫn giữ nguyên các chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật. Quy hoạch điều chỉnh này là định hướng thực hiện trong suốt 10 năm 1982 đến năm1992. Do mối quan hệ với vùng và cơ cấu đô thị với vùng ngoại thành; Căn cứ vào Nghị quyết của Quốc hội khóa VIII kỳ 9 (12/1991), ranh giới Hà Nội được điều chỉnh và chuyển lại 7 huyện thị về Hà Tây, Vĩnh Phúc. Với điều chỉnh này quy mô đất đai tự nhiên Hà Nội còn 924km². Tổng mặt bằng quy hoạch Thủ đô Hà Nội lại được nghiên cứu lại theo chỉ đạo của Nhà nước. Chủ tịch Hồi đồng bộ trưởng tại Quyết định 132/CT ngày 18/4/1992 đã phê duyệt quy hoạch điều chỉnh Thủ đô Hà Nội đến năm 2010.

Thời kỳ 2008 đến nay:

Bên cạnh kết quả đạt được theo quy hoạch chung được duyệt năm 1998, quá trình thực hiện cũng đã nhận thấy còn một số thách thức trong phát triển:

a.   Mối quan hệ với vùng, sự phát triển của Hà Nội không thể không gắn với định hướng phát triển vùng kinh tế trọng điểm, vùng đồng bằng Bắc Bộ, vùng Thủ đô. Thuận lợi là điều đáng được nghiên cứu song khó khăn là sự phối hợp đa ngành; xác định mối quan hệ tương hỗ theo hướng tích cực mà trong đó Hà Nội phải luôn là đô thị đứng đầu, là cực hút, đầu tàu để thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội. Với vai trò Thủ đô Hà Nội có nhiều thuận lợi để phát triển song cũng từ những lợi thế so sánh mà các tỉnh lân cận nhất là các huyện, thị trấn giáp ranh Hà Nội cũng có những ưu thế để đẩy nhanh đô thị hóa (giá đất, chính sách ưu đãi,..) như Mê Linh, Vĩnh Yên (Vĩnh Phúc), Tiên Sơn (Bắc Ninh), Hòa Lạc (Hà Tây), Hải Dương,... cũng sẽ là những đô thị được phát triển với tốc độ cao.

b.   Tốc độ tăng dân số mạnh vào Thủ đô. Tăng dân số nhất là tăng cơ học vào Thủ đô là vấn đề tất yếu (nhiều chuyên gia dự báo trong địa giới Hà Nội tới năm 2010 dân số có thể tới 3,5 đến 4 triệu dân) song giải pháp nào nhất là cấu trúc mô hình thủ đô là thách thức lớn. Giai đoạn 1999-2009 dân số tăng bình quân 2,2% năm, nội thành tăng 4,6%. Phương án xây dựng Hà Nội với vành đai xanh bảo bệ môi trường để đảm bảo chỉ tiêu thấp nhất bình quân đất đô thị là 100m²/người đòi hỏi phải có sự kết hợp hài hòa với lợi ích của cả vùng Thủ đô.

c.   Sự khớp nối (nhất là về hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật) giữa các khu mới với khu chỉnh trang và các khu đô thị mới với nhau, giữa khu đô thị với khu dân cư nông thôn đã được chỉ đạo chặt chẽ và được xác lập đồng bộ, tuy vậy còn tồn tại là: chưa gắn quản lý khu đô thị mới với quản lý theo địa giới hành chính (thành phố, vùng, quận, huyện,...), với hệ thống các cấp chính quyền.

d.   Trong triển khai quy hoạch phục vụ các dự án phát triển khu đô thị mới, đã bước đầu giải quyết được yêu cầu chuyển đổi cơ cấu lao động, lối sống đô thị nhất là tạo việc làm cho người dân khi hết đất sản xuất. Tuy nhiên đây là vấn đề xã hội phức tạp nên hiệu quả của việc đề xuất chưa cao.

e.   Để có phương án định hướng đô thị hóa thích hợp phải luôn xem xét, bám sát các nhiệm vụ chính trị kinh tế. Đây là mối quan hệ hai chiều đòi hỏi phải phân tích, cân nhắc, lựa chọn. Vì là Thủ đô của cả nước nên khi định hướng quy hoạch còn phải không ngừng nghiên cứu để xác định những cơ chế thích hợp nhất là chính sách ưu tiên để đồ án Quy hoạch chung Thủ đô mang tính khả thi cao.

f.   Hà Nội là đô thị đã có quá trình phát triển hàng ngàn năm nên phát triển đô thị luôn gắn với việc bảo tồn di sản. Trong nghiên cứu quy hoạch phải luôn không ngừng tìm hiểu để nhận diện được quỹ di sản đô thị nhằm tạo bản sắc cho Thủ đô. Có làm được như vậy Hà Nội mới thực sự là một Thủ đô hiện đại đậm đà bản sắc ngàn năm văn hiến.

g.   Phát triển đô thị hóa không thể không xem xét đến yếu tố tham gia của cộng đồng, từ góp ý quyết định lập quy hoạch đến công khai quy hoạch để dân biết và kiểm tra, giám sát và nhất là huy động vốn và quản lý đô thị.

Từ những tồn tại trong phát triển đô thị và để tạo điều kiện Hà Nội xứng tầm là thủ đô của cả nước. Quốc hội khóa XIII đã có Nghị quyết về điều chỉnh địa giới Hà Nội (8/2008). Việc hợp nhất Hà Nội, Hà Tây, 4 xã của Hòa Bình và huyện Mê Linh của Vĩnh Phúc đã nâng quy mô Hà Nội từ 924km² lên 3344km² (là đô thị có quy mô lớn nhất nước) với dân số 6.400.000 người trong đó dân số đô thị là 2.630.000 người (40%).

Sau hơn 2 năm nghiên cứu với tham gia, đóng góp ý kiến, phản biện xã hội và thẩm định. Thủ tướng Chính phủ đã có quyết định số 1259/QĐ-TTg ngày 26/7/2011 phê duyệt Quy hoạch Chung Thủ đô Hà Nội đến năm 2030 và tầm nhìn đến năm 2050, với các nội dung chính:
-   Tính chất: Là trung tâm đầu não về chính trị, hành chính của cả nước, là đô thị đặc biệt là trung tâm văn hóa giáo dục đào tào và khoa học kỹ thuật của cả nước là một trong những trung tâm kinh tế, du lịch, thương mại, dịch vụ của khu vực châu Á-Thái Bình Dương.
-   Mục tiêu: Phát triển bền vững có cơ sở hạ tầng đồng bộ, hiện đại, hài hòa giữa văn hóa, bảo tồn di sản di tích lịch sử với phát triển kinh tế, chú trọng đến kinh tế tri thức, bảo vệ môi trường, bảo đảm an ninh quốc phòng. Xây dựng Hà nội trở thành thành phố "Xanh - Văn hiến - Văn minh - Hiện đại", đô thị phát triển năng động hiệu quả có sức cạnh tranh cao trong nước, khu vực và quốc tế có môi trường sống, làm việc tốt, sinh hoạt giải trí chất lượng cao có cơ hội đầu tư thuận lợi.
-   Mô hình phát triển không gian: Mô hình chùm đô thị gồm khu vực trung tâm, 5 đô thị vệ tinh, các thị trấn. Đô thị trung tâm bao gồm nội đô lịch sử (Nam sông Hồng đến vành đai 2) và khu phát triển tới vành đai 4. Phân cách với đô thị vệ tinh thị trấn bằng hành lang xanh (58% diện tích tự nhiên).
-  Quy mô dân số:
Đến năm 2020 là: 7,3- 7,9 triệu, tỷ lệ đô thị hóa 58-60%
Đến năm 2030 là: 9,0-9,2 triệu, tỷ lệ đô thị hóa 65-68%
Đến năm 2020 dân số tối đa ~ 10,8 triệu, tỷ lệ đô thị hóa 70-80%
-  Quy mô đất đai: Đến năm 2020: đất xây dựng đô thị và nông thôn = 128.900ha.
Trong đó đất đô thị ≈ 73000ha (21,8% đất tự nhiên).
Đến năm 2030: tổng đất xây dựng = 159.600ha. Trong đó đất xây dựng đô thị 94.700ha. (28,3% đất tự nhiên).

Trong Quy hoạch chung đã xác định định hướng phát triển hệ thống đô thị, phát triển nông thôn, không gian xanh mặt nước, các khu chức năng chính, nhà ở, giáo dục đào tạo, y tế, công trình văn hóa, thể dục thể thao, dịch vụ thương mại, du lịch, công nghiệp, hạ tầng kỹ thuật.

Để tạo điều kiện cho Thủ đô Hà Nội phát triển Quốc hội đã ban hành Luật Thủ đô 2012 (hiệu lực từ 1/7/2013). Trong đó về QHXD và quản lý QH đã có những chính sách đặc thù (thể hiện từ điều 8-21).

Để cụ thể hóa Quy hoạch chung Thủ đô được duyệt năm 2011, Thành ủy đã ban hành chương trình số 06-CTr/TU ngày 08/11/2011 về "Đẩy mạnh công tác quy hoạch, xây dựng và quản lý đô thị thành phố”. Từ đó khối lượng lớn các đề án quy hoạch đô thị và nông thôn đã được phê duyệt bao gồm: 20 quy hoạch kinh tế xã hội, 76 quy hoạch ngành, 31 quy hoạch đất, 57 quy hoạch đô thị và hơn 400 quy hoạch nông thôn mới. Chất lượng quy hoạch đã được nâng cao so với trước đây, tổ chức thẩm định chặt chẽ, huy động được trí tuệ khoa học và cộng đồng nhân dân. Từ định hướng quy hoạch đã tổ chức thực hiện đạt được những kết quả đáng kể: Về kinh tế-văn hóa-xã hội, về diện mạo đô thị, về không gian kiến trúc cảnh quan cả khu vực đô thị và xây dựng nông thôn mới.

Đã phát huy lợi thế về: Vị trí địa chính trị, nền tảng xã hội, chính trị ổn định, truyền thống văn hóa, thế mạnh về lực lượng khoa học công nghệ và nhất là được sự quan tâm chỉ đạo sát sao của Đảng, Nhà nước, Đảng bộ và chính quyền thành phố.

Tuy vậy sau 70 năm giải phóng, công tác đô thị hóa Hà Nội cũng đã bộc lộ một số tồn tại cần quan tâm.
-   Tăng trưởng chưa tạo được đột phá.
-   Mô hình chùm đô thị thực hiện chưa hiệu quả.
-   Tỷ lệ đô thị hóa hiện nay còn thấp, phát triển đô thị chưa đồng đều
-  Kết cấu hạ tầng thiếu đồng bộ, phát triển chưa tương xứng với yêu cầu đô thị hóa.
-   Phát triển chưa hài hòa với cải tạo, tái thiết và bảo tồn di sản.
-   Mô hình quản trị đô thị còn chậm đổi mới.
-   Nghiên cứu khoa học để ứng dụng các mô hình đô thị mới (phát triển bền vững, TOD, nhận diện quỹ di sản, công trình kiến trúc có giá trị...) cần được tập hợp trí tuệ hơn để phù hợp với Thủ đô.

Cùng với tồn tại, thách thức là bối cảnh mới. Luật quy hoạch năm 2017 đòi hỏi phải lập quy hoạch tích hợp Chính phủ đã có quyết định số 700/QĐ - TTg ngày 16/6/2023 phê duyệt nhiệm vụ điều chỉnh Quy hoạch chung Thủ đô đến năm 2045 tầm nhìn đến năm 2064 và quyết định số 313/QĐ - TTg ngày 7/3/2022 về nhiệm vụ lập Quy hoạch Thủ đô thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050. Trong giai đoạn này, Bộ Chính trị đã ban hành Quyết định số 15 - NQ/TW ngày 5/5/2022 về phương hướng, nhiệm vụ phát triển Thủ đô đến 2030 tầm nhìn 2045.